Aké sú najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti.

Koľkokrát počas života bežný človek predáva nehnuteľnosť? Raz, dvakrát, trikrát za život,  alebo pravidelne každých 5 rokov? Asi sa zhodneme, že u väčšiny ľudí nejde o bežnú a pravidelnú činnosť a práve z tohto dôvodu dochádza k najčastejším chybám pri samotnom predaji. A za chyby sa platí. Pozrime sa teda na tie najčastejšie, a spôsoby ako im predísť a získať za nehnuteľnosť najlepšiu cenu, si povieme v pokračovaní pod názvom: „Ako sa vyhnúť najčastejším chybám pri predaji nehnuteľnosti.“

Nesprávne stanovená cena

Jedna z najväčších chýb. Cena je buď príliš nízka, alebo príliš vysoká. Ak je nízka, predávajúci za svoju nehnuteľnosť nezíska toľko, koľko by mohol a tým pádom ukracuje sám seba. Ak je cena vysoká, o nehnuteľnosť na trhu nebude záujem, nakoľko potencionálni kupujúci majú dnes vďaka internetu a viacerým osobným obhliadkam oveľa podrobnejší prehľad o porovnateľných ponukách. V prvom rade teda predávajúci stráca čas. Po určitom čase predávajúci takúto nehnuteľnosť zníži. Otázkou zostáva po akom čase a na akú hodnotu. Vo veľa prípadoch je to z cenovej hladiny “ zivote nepredajné“ na úroveň „výhra v lotte“, alebo „keď motyka vystrelí“. Opäť strata času a po nejakom období ďalšie zníženie. Veľkým problémom, ktorý si predávajúci na začiatku neuvedomí je, že týmto spôsobom nehnuteľnosť znehodnocuje a na konci procesu za ňu spravidla nedostane ani reálnu tržnú hodnotu, ktorú by dostal na začiatku. potencionálni kupujúci si vybrali inú nehnuteľnosť, s reálne stanovenou cenou, pre iných je opozeraná a tí ostatní sú presvedčení, že s nehnuteľnosťou nemôže byť niečo v poriadku, keď je v ponuke tak dlho.

Cena je však len špičkou ľadovca a nesprávne stanovenie je zvyčajne kombinované s inými, nemenej závažnými pochybeniami, ako sú chybná , alebo žiadna stratégia, zlá prezentácia, príliš veľa realitných kancelárií a maklérov,  zmätené, alebo priamo neseriózne jednanie, netrpezlivosť.

Chybná stratégia

Ako už bolo spomenuté, nejde o každodennú činnosť bežných ľudí, a aj tí, ktorí nehnuteľnosti predávajú pravidelne po niekoľkých rokoch, asi nesledujú trh a vývoj dennodenne. Pretože to, čo platilo včera, nemusí platiť dnes. Mení sa doba, ľudia, technológie, zákony a samozrejme ceny. Najobľúbenejšia taktika sa vďaka tomu volá: „Dám to do ponuky a uvidím“ . Nevie ako, kam, komu a s kým, ale však sa niekto chytí. Ono to môže vyzerať, že týmto prístupom sa nedá nič pokaziť, ale pravdou je, že predávajúci týmto otvára dvere, ak už nie priamo podvodníkom, tak rôznym chytrákom, rýchlokvaseným maklérom a iným, s ktorými je každé stretnutie minimálne mrhanie časom a energiou. Druhá v poradí sa volá „dám vyššiu cenu, aby som mal z čoho spúšťať“. Ak však nepríde žiadny relevantný záujemca, spúšťať si môže nohavice.

Zlá prezentácia

Popis nehnuteľnosti, fotografie, pripravenosť k obhliadkam. Francúzsky balkón nie je loggia, plastové okná a najlacnejšia doslova plávajúca podlaha neznamenajú celkovú rekonštrukciu.  Predávajúci môže byť nadšený so svojpomocnými vylepšeniami nehnuteľnosti, jeho nadšenie však nemusí väčšina potencionálnych záujemcov zdieľať. Alebo takmer žiadny popis a bez adresy lokality, či ulice. Tmavé fotky, presvetlené fotky,okno, kúsok steny, druhé okno, kút miestnosti s kúskom stolíka, predávajúci v zrkadle, kút miestnosti so stoličkou a vecami na prezlečenie, obývačka s televízorom, gaučom, stolom, večerou, ovládačmi, novinami, letákmi a …, izba mapujúca pohyb členov rodiny za posledný mesiac, posteľ a zelené pyžamo, posteľ a červená nočná košeľa, kuchyňa s raňajkami, nedojedeným obedom, kabelkou, telefónom, jarou za oknom a rukou domácej pani, za kuchynskou linkou, lebo sa nestihla schovať. Podobne aj pripravenosť. S bonusom, že predávajúci nevedia, kedy budú doma. Alebo budú doma, len majster poriadok bude mimo. Aj čerstvým vzduchom.

Príliš veľa realitných kancelárií a maklérov

Mýtus „čím viac kancelárií, tým rýchlejšie predám“, pripravil predávajúcich už o pekné státisíce eur. Z jednoduchého dôvodu. Akú má každý jeden z desiatich maklérov motiváciu? Aby predal.  Ale predal za najlepšiu cenu pre predávajúceho? Alebo kvôli vlastnej provízii? Iba kvôli vlastnej provízii. A komu volávajú kupujúci, ktorí nehnuteľnosť nájdu v desiatich kanceláriách. Tej, ktorá má najnižšiu cenu. Takže, čo musia robiť všetci desiati makléri? Usilovať sa, čo najviac znížiť cenu nehnuteľnosti a to nezriedka bez vedomia predávajúceho.

Zmätené, alebo priamo neseriózne jednanie

Predaj nehnuteľnosti je naozaj dlhodobý stres. Preto mu nenapomáhajú múdri susedia, alebo kolegovia, ktorí si možno dvakrát pozreli Nové bývanie, alebo rôzni iní chrobáci truhlíci v okolí, ani polovičaté rozhodnutia, či ich nestálosť. Taktiež zmena dohodnutých podmienok počas procesu predaja už môže byť braná ako neseriózne jednanie a môže byť príčinou krachu celej transakcie. Ako napríklad cena. Po prvej obhliadke sa dohodne istá čiastka a na druhom stretnutí o dva dni k nim pribudne ešte pár tisíc, pretože…

Netrpezlivosť

Nie je ani tak chybou, ak z nej nevyplývajú závažné chyby, predávajúci by však mali počítať s tým, že okolnosti, banky, štátne úrady a iné inštitúcie majú vlastné pravidlá, ktoré častokrát vyzerajú, akoby boli namierené voči všetkým zúčastneným stranám.

Isteže, chýb je oveľa viac a často sú to kombinácie už spomenutých omylov a chýb, prípadne sú blízke príbuzné spomínaných. Vo vecnej diskusii ocením akékoľvek postrehy, či prípadnú kritiku a ako som spomínal, ak sa povie A, treba doplniť aj B a to bude pokračovanie tohto článku pod spomínaným názvom „Ako sa vyhnúť najčastejším chybám pri predaji nehnuteľnosti.“